在摊开来讲什么是真正的学区房之前，我们可以先把学区房的定义界定清楚。学区，是由教育部门根据每年片区入学生源划分出来的一个范围，在这个片区内的学生都可以享受义务教育，免试就近入学，这种范围内的物业房产，叫做学区房。

  学区房是学校划片范围内的房产，具有不稳定因素，会根据政府每年的规划而变化。与之相近，经常令人混淆的是学位房，这种是开发商与学校签订协议，送给符合条件的购房者子女就学的学位。这种情况下，业主子女入读制定的学校无需跟学区房内的孩子一样必须满足“三对口”原则，（即户口、房产、实际居住地一致）。

  所以，学位房在理论上是一定能够进入目标学校的，针对的是孩子上小学或者小升初时候得到该房产附近地段内相对应学校的学位，业主们冲着这个学位而购买的房产被称作学位房。了解清楚这两点，我们还有以下几个问题需要解释清楚，这样大家就完全明白什么是真正的学区房。

  第一，商品房只要是在学校划分片区内，就都属于学区房？

  答案是否定的，举个例子，公办小学入学要求符合“三对口”原则，即户口、房产和实际居住地一致。而商业用房和商住两用的公寓是不具备学区房条件的，因为商住房落不了户，所以不是学区房。

  第二、离学校近的小区就是学区房？

  答案是否，很多人认为，依照就近入学原则，离学校越近，这个小区就是该片区的学区房，这其实是错误的。有的楼盘与学校只有一街之隔，但是在政府划分的入学片区里可能并不属于学校的招生范围，所以，距离近不等于学区房。

  因此，针对一些开发商宣传，对面就是学校，入学方便快捷等等广告宣传，家长们一定要搞清楚，目标学校的招生范围，以防掏高价，买的却是伪学区房。

  第三、今年在学校招生范围内，是真正的学区房，明年还是？

  我们生活中有碰见一些人，为了孩子上到目标学校而购置房产，事前也进行了详细的调研，该楼盘确实属于心仪学校的招生片区内，然而，等过了一两年，孩子长到需要入目标学校就读的年龄，突然发现该房产不符合资格了，学区房的标签莫名没了。

  这种情况也有经常发声，因为学校或教育管理部门会对每年的招生划片范围进行适当的微调，因此，学区房不是一成不变的，特别是知名度高的好学校，由于周边人数大幅增长导致学校无法吸收，教育部会根据实际情况进行生源数量的调配，因此，高价买学区房要有这个心理建设。

  第四，购买二手房里的学区房，需要谨慎注意的细节。

  很多名校本部周边环绕着很多老房子，由于挨着名校又在片区范围内，属于名副其实的优质学区房，这类房源也因此保值增值功能强大。但是，名校通常对二手房业主类生源要求较高，这个一定要弄清楚，比如说有些学校入学会规定“落户年限”，也就是说前业主小孩必须已经入学6年或者3年以上，如果原业主小孩没有满足此项条件，那么你即使购买了这套房，学校也无法接受新业主的孩子，这也是为了杜绝，一套房短期内倒腾N手，导致生源大增，学校吸纳不了的情况。

  所以，买二手房里的学区房，一定要弄清楚前业主孩子是否已经占用了学位，不然高价入手，却无法解决孩子就学问题就得不偿失了。

  最后一个问题，学区房和学位房哪个好？

  相信很多人在弄清楚了这两个概念之后，都会有这样一个疑问。

  学位房，对应的是业主购房后获得某些学校的“学位”，业主的子女入读指定的学校不需要参加考试和电脑派位，不过开发商手里的学位房名额有限，不能保障入读率100%。

  学区房，是指政府根据生源情况来划分的，如果业主迁入学区房，那么他们的子女就可以根据规定入读户口所在地分配的学校，但是如果学校调整了招生片区，那么这“学位”就失效了。

  最后要说的是学区房受生源人数的影响，每所学校每年招生区域都会适当调整，所以，这是要看学校规定的，学位房是开发商给业主的承诺，购房后就有资格入读目标学校。